I regolatori finanziari stanno esaminando il più grande venditore di multiproprietà d'America

billy kerr/flickr / Via flic.kr

Il governo federale sta esaminando Westgate Resorts, il più grande venditore privato di multiproprietà negli Stati Uniti.



Il Consumer Financial Protection Bureau ha richiesto risme di informazioni sulle pratiche di vendita e marketing di Westgate a ottobre, come mostrano i documenti pubblicati online dall'autorità di regolamentazione. estilltravel News è il primo a riferire sull'ordine legale.

Westgate, come altre società di multiproprietà, commercializza in modo aggressivo le sue proprietà. Le tattiche includono sessioni informative gratuite nelle destinazioni di vacanza in cui i dipendenti di Westgate si impegnano a vendere. Il regolatore sta anche esaminando il finanziamento per gli acquisti, fornito da Westgate.



Il Westgate di Orlando ha contestato l'ordinamento giuridico del CFPB per i documenti — nota anche come richiesta di indagine civile — sostenendo che il regolatore non aveva l'autorità costituzionale per indagare, che le sue richieste di documenti erano troppo gravose e che il CFPB stava esaminando parti della società che non riguardavano la vendita di un consumatore prodotto finanziario. Westgate, tuttavia, ha parzialmente ottemperato prima di richiedere di modificare la richiesta.



Una richiesta investigativa civile non significa necessariamente che la società che la riceve sia l'obiettivo di un'indagine: il CFPB le utilizza anche per raccogliere informazioni da società collegate a un'altra società oggetto di indagine. La portata della domanda contestata da Westgate, tuttavia, mostra che la CFPB sta esaminando molti aspetti delle sue operazioni.

Westgate ha affermato che il CFPB chiede 'informazioni e documenti che vadano al cuore delle questioni non finanziarie in quella che è, in sostanza, una società di sviluppo e gestione immobiliare che sviluppa, commercializza, vende e gestisce resort in multiproprietà, dove finanziare una transazione dei consumatori è semplicemente una parte di un'operazione integrata verticalmente molto più ampia».

Il core business di Westgate è la vendita di multiproprietà nei suoi 28 resort, molti dei quali sono stati costruiti e sviluppati. Westgate quindi commercializza la proprietà parziale agli acquirenti e finanzia gli acquisti prestando loro denaro per acquistare la multiproprietà. Westgate gestisce anche i resort. Westgate ha sedi in famose aree di vacanza come Orlando e Las Vegas.



Un portavoce della CFPB ha rifiutato di commentare, affermando che l'Ufficio di presidenza non poteva commentare potenziali questioni di applicazione. Il direttore operativo di Westgate, Mark Waltrip, non ha risposto immediatamente a una richiesta di commento.

Westgate ha già avuto problemi con le autorità di regolamentazione federali per le sue pratiche di marketing. Nel 2009, Westgate e le società ad essa affiliate si sono stabilite con la Federal Trade Commission per oltre $ 1 milione per aver violato le regole di non chiamare con i suoi venditori di telemarketing . Lo scorso aprile, Westgate ha perso una causa in Tennessee per le sue tattiche di vendita ad alta pressione che hanno portato a una sentenza di 500.000 dollari. Una coppia ha fatto causa a Westgate sostenendo che gli impegni presi durante la vendita di una multiproprietà non sono stati seguiti dopo aver acquistato un'unità nella città di montagna del Tennessee Gatlinburg, la coppia ha vinto $ 500.000. Westgate ha affermato che il caso non era rappresentativo delle operazioni della società.

Un altro operatore di multiproprietà, Diamond Resorts, è stato oggetto di scrutinio di recente , con un lungoNew York Timesarticolo che mette in discussione gli aspetti delle sue pratiche di vendita e marketing.



Il fondatore e amministratore delegato di Westgate, David Siegel, è diventato ampiamente noto al di fuori del settore della multiproprietà quando... ha scritto una nota ai suoi dipendenti dicendo che 'il nostro attuale governo crede che prendere i miei soldi sia lo stimolo economico giusto per questo paese' e che se le tasse fossero aumentate in un secondo mandato di Obama 'non avrò altra scelta che ridurre le dimensioni di questa azienda'. Siegel ha fondato Central Florida Investments, la società madre di Westgate, nel 1970.

Westgate dice che le sue multiproprietà sono un valore migliore per le famiglie in vacanza , sostenendo che gli acquirenti di multiproprietà possono ottenere 25 anni di vacanze di una settimana per $ 25.000 insieme al valore della sua proprietà in multiproprietà, mentre costerebbe $ 84.000 negli hotel

Siegel è apparso anche nel documentario acclamato dalla criticaRegina di Versailles , che segue lui e la sua famiglia mentre costruiscono il più grande complesso residenziale degli Stati Uniti nel bel mezzo della crisi finanziaria del 2008.

Sebbene Westgate sia una società privata, è attiva nella vendita dei suoi crediti in multiproprietà come titoli agli investitori. A novembre, Westgate ha venduto titoli per un valore di 156 milioni di dollari e ha venduto 2,75 miliardi di dollari dal 1992. Prestiti inclusa in una cartolarizzazione del 2013 l'affare aveva un tasso ipotecario medio del 15% con una durata di quasi 10 anni. I tassi per i mutui residenziali misti a dieci anni sono più vicini al 3%.

A ottobre, Westgate ha cercato di modificare o addirittura annullare la citazione del CFPB, sostenendo che era troppo ampia, gravosa da rispettare e si basava su un'autorità costituzionale incerta.

La petizione di Westgate dà un'idea di quanto sia ampia l'inchiesta del CFPB. Westgate ha affermato che il CFPB 'cerca un elenco e una descrizione di tutti i metodi di pubblicità impiegati per sollecitare gli acquirenti delle sue multiproprietà', nonché dati sul compenso del suo personale di vendita e dati sulla frequenza con cui i mutuatari hanno rifinanziato i loro mutui.

La società ha affermato che il CFPB voleva esaminare gli aspetti non finanziari della sua operazione, incluso il marketing, che secondo Westgate sta principalmente portando i potenziali acquirenti in tour dei resort.

Il CFPB ha detto in una risposta alla petizione di Westgate che aveva richiesto le identità di tutti coloro che lavoravano alla Westgate dal 1 settembre 2012, ad eccezione dei saluti. Il regolatore ha affermato che solo allora Westgate 'ha fornito le identità di quei dipendenti che hanno elaborato le domande di mutuo, ma ha trattenuto le identità dei suoi addetti alle vendite che si sono impegnati nell'offerta e nella vendita delle proprietà in multiproprietà'.

«Westgate ha vari mezzi per commercializzare le sue multiproprietà, nella maggior parte dei casi...
soprattutto nella fase di portare semplicemente i consumatori in una proprietà per fare un giro, tale marketing non toccherebbe alcun aspetto finanziario della transazione', ha affermato la società nella sua richiesta al CFPB.

Westgate ha affermato che il CFPB ha richiesto 'documenti e informazioni che precedono il primo contatto con un consumatore' e quindi non sono strettamente correlati al finanziamento dell'acquisto della multiproprietà.

I siti web di reclami dei consumatori abbondano di resoconti di turisti invitati alle presentazioni di Westgate con incentivi come fiches del casinò e voli gratuiti e poi sottoposti a un intenso processo di vendita di molte ore.

La CFPB, nel suo rifiuto della petizione di Westgate, ha affermato che 'Westgate non ha dimostrato che il processo di vendita è completamente separato dal finanziamento delle multiproprietà' e la CFPB ha affermato di aver ottenuto reclami che 'suggeriscono che i rappresentanti di vendita abbiano rilasciato dichiarazioni relative direttamente al finanziamento». Il CFPB ha anche sostenuto che Westgate non poteva mostrare le sue richieste 'ostacolerebbero indebitamente le sue operazioni quotidiane'.

Il CFPB ha anche affermato che Westgate ha trattenuto i reclami dei consumatori 'ritenuti estranei al finanziamento delle multiproprietà'.

Nella sua decisione di negare la richiesta di Westgate, il CFPB ha affermato che il suo personale di polizia ha incontrato gli avvocati di Westgate in ottobre e ha ristretto alcune delle sue richieste.

La petizione di Westgate:

Westgate-Set-Aside (PDF)
Westgate-Set-Aside (testo) Scarica il pdf

La smentita di CFPB:

Decisione CFPB Westgate (PDF)
Decisione CFPB-Westgate (testo) Scarica il pdf