Come un 'sacco di merda' di garanzia ipotecaria è arrivato a definire la crisi finanziaria

La scorsa settimana, i costosi problemi legali di JPMorgan Chase hanno compiuto un altro passo verso il completamento quando i fiduciari di 311 titoli garantiti da ipoteca venduti dalla banca o ereditati tramite acquisizioni prima della crisi finanziaria hanno concordato un accordo di $ 4,5 miliardi. Altri 14 hanno ottenuto una proroga per considerare ancora l'accordo, mentre cinque trust hanno completamente respinto l'accordo, lasciando aperta l'opzione per continuare il contenzioso contro la banca. SACO 2006-8, creato e commercializzato da Bear Stearns due anni prima della sua acquisizione sostenuta dal governo da parte di JPMorgan nel 2008, è stato uno dei trust che hanno respinto l'accordo.



La storia dettagliata della creazione e della vendita di questo trust unico, come raccontata attraverso documenti giudiziari risalenti a una causa intentata dall'assicuratore di obbligazioni Ambac sei anni fa, fornisce una visione di come l'industria della sicurezza garantita da ipoteca sia stata costruita e sia crollata in modo spettacolare. E potrebbe essere una delle pochissime possibilità che gli investitori che hanno acquistato questi titoli - e le compagnie assicurative che li hanno garantiti - possano scoprire cosa sia realmente accaduto.

Ancora più importante, potrebbe essere l'unica possibilità rimasta al pubblico per avere una visione granulare di ciò che è realmente accaduto nel periodo precedente la crisi finanziaria.



L'Associated Press

Il modo migliore per comprendere l'importanza di SACO 2006-8 sia per il funzionamento interno dell'industria dei titoli garantiti da ipoteca sia per JPMorgan è iniziare nel presente e viaggiare indietro nel tempo.



Una grossa fetta del conto legale di JPMorgan di oltre 20 miliardi di dollari lo scorso anno sulla banca e sulle pratiche delle sue affiliate nel marketing e nella vendita di titoli garantiti da ipoteca prima della crisi finanziaria è dovuta a due accordi: uno con il Dipartimento di Giustizia per 13 miliardi di dollari e il precedentemente menzionato accordo da 4,5 miliardi di dollari. (Quest'ultimo accordo richiede ancora l'approvazione di un giudice e, se concesso, rimuoverà finalmente dalla banca la maggior parte delle responsabilità legali dell'era della crisi finanziaria.) Il costo combinato di $ 17,5 miliardi di questi due accordi, raggiunto a meno di una settimana di distanza, quasi eguagliato L'utile netto di JPMorgan è stato di 17,9 miliardi di dollari l'anno scorso.

L'insediamento includeva una dichiarazione di fatti che JPMorgan ha accettato - non una dichiarazione di colpevolezza - descrivendo in generale come i suoi dipendenti (e quelli di Bear Stearns e Washington Mutual) commercializzavano titoli garantiti da ipoteca agli investitori anche se alcuni dei prestiti non erano conformi alle linee guida dei sottoscrittori del prestito per venderli e cartolarizzarli. La sanzione civile di $ 2 miliardi si applicava solo a ciò che JPMorgan ha fatto prima della crisi, non a Bear Stearns o Washington Mutual, e ha liberato la banca dalla responsabilità civile per i crediti derivanti dai titoli inclusi nell'accordo.

'Senza dubbio, la condotta scoperta in questa indagine ha contribuito a gettare i semi del crollo dei mutui', ha detto il procuratore generale Eric Holder quando ha annunciato l'accordo tra il Dipartimento di Giustizia, diversi stati e altre agenzie di regolamentazione e JPMorgan, che si classifica come il paese più grande banca per attività.



Il presidente e amministratore delegato di JPMorgan Jamie Dimon ha descritto il 2013 in una lettera agli investitori come 'il migliore dei tempi [e] il peggiore dei tempi', e ha affermato che la banca è passata attraverso 'sfregiata ma rafforzata, risoluta nel nostro impegno a fare il meglio'. noi possiamo.'

Molti degli stessi titoli garantiti da ipoteca coperti dall'accordo del Dipartimento di Giustizia erano anche tra quelli inclusi nell'accordo fiduciario da $ 4,5 miliardi, SACO 2006-8 è uno di questi.

'Riteniamo che l'accettazione da parte degli Amministratori della stragrande maggioranza dei 330 trust sia un passo significativo verso la conclusione dell'accordo', ha affermato un portavoce di JPMorgan in una dichiarazione all'inizio di questo mese. Il portavoce ha rifiutato ulteriori commenti per questa storia.



SACO 2006-8 è stato uno dei tanti titoli garantiti da ipoteca pompati da Bear Stearns durante il boom immobiliare e del credito. Composto da quasi 5.300 linee di credito per la casa della California, Virginia, Florida e Illinois acquisite da una sussidiaria di Bear chiamata EMC, il trust aveva un saldo principale di $ 356 milioni. Le sue note più anziane, le 'Note di Classe A' che sarebbero state ripagate per prime dal flusso di pagamenti di azioni proprie, hanno ottenuto i rating più alti possibili da Moody's e Standard & Poor's, e sono state sostenute da una polizza assicurativa del Wisconsin con rating AAA l'assicuratore di obbligazioni Ambac che garantiva i pagamenti sul debito senior.

Quasi un terzo delle linee di equità domestica proveniva dall'American Home Mortgage Corporation, che avrebbe dichiarato bancarotta meno di un anno dopo - non a caso, lo stesso anno in cui la creazione di azioni immobiliari avrebbe raggiunto il picco. Entro marzo 2008, Bear Stearns sarebbe stata acquisita da JPMorgan dopo che le sue azioni erano crollate quando i clienti e gli investitori si erano innervositi per le sue partecipazioni in titoli garantiti da ipoteca. Due anni e pochi mesi dopo, nel novembre 2010, Ambac avrebbe dichiarato bancarotta.

Ma SACO 2006-8 ha continuato a vivere. Sarebbe stato rapidamente declassato e, entro la fine del 2010, aveva già subito perdite per un valore di circa 141 milioni di dollari e il 41% dei suoi prestiti sarebbe andato in mora o completamente cancellato.

Kris Connor/Getty Images

Il procuratore generale degli Stati Uniti Eric Holder

Una causa intentata nel 2008 da Ambac, non sigillata nel 2011, includeva un'e-mail da un manager di Bears Stearns a un commerciante che descriveva i prestiti che avrebbero costituito SACO 2006-8 come un 'SACK OF SHIT' e, in alternativa, un 'respiratore di merda'. '

'Spero che tu stia facendo un sacco di soldi con questo commercio', ha scritto anche il manager a un commerciante. Quando gli è stato chiesto di spiegarsi in una deposizione, il manager ha detto che 'sfiatatoio di merda' era un 'vezzeggiativo'.

SACO 2006-8 non è stato certo l'unico accordo ipotecario Bear Stearns che Ambac e altri hanno affermato sia stato messo insieme nascondendo la bassa qualità dei mutui sottostanti a investitori e assicuratori. La denuncia di Ambac sostiene che Bear 'sapeva e nascose attivamente che stava costruendo un castello di carte'.

Ambac ha inoltre affermato nella sua denuncia che meno del 25% dei prestiti che Bear Stearns aveva acquisito da American Home Mortgage era in corso e il 60% era insolvente da un mese. Di questi prestiti, 1.600 sono finiti in SACO 2006-8. Le quattro transazioni oggetto della prima causa Ambac (ha anche intentato una seconda causa contro JPMorgan) hanno registrato perdite di 1,2 miliardi di dollari entro il 2011 e hanno portato Ambac a pagare 641 milioni di dollari sulla copertura assicurativa agli obbligazionisti.

JPMorgan, che ha ereditato la causa da Bear, ha risposto in atti giudiziari che Ambac era una società finanziariamente sofisticata che cercava attivamente l'attività di Bear e aveva accesso ai dati sui prestiti sottostanti utilizzati nella costruzione dei titoli.

La vendita di mutui basati su linee di credito per la casa era una parte relativamente nuova ma in rapida crescita del business dei titoli ipotecari di Bear. La denuncia di Ambac afferma che la sussidiaria EMC di Bear nel 2005 aveva 9.300 linee di equità domestica per un valore di $ 509 milioni, ma alla fine del 2006 tali cifre erano cresciute fino a circa 18.000 prestiti per un valore di $ 1,2 miliardi. Inoltre, l'attività di equità domestica era solo una parte della macchina dei mutui di Bear. Dal 2003 al 2007, EMC avrebbe acquistato e quindi impacchettato per gli investitori oltre 345.000 prestiti per un valore di circa 69 miliardi di dollari.

Lucas Jackson / Reuters

Il procuratore generale di New York Eric Schneiderman

Mentre la causa di Ambac si stava facendo strada tra i tribunali, SACO 2006-8 è emersa di nuovo, questa volta in una causa intentata dal procuratore generale di New York Eric Schneiderman.

In qualità di co-presidente del Residential Mortgage-Backed Securities Working Group, un gruppo di funzionari delle forze dell'ordine convocato dall'amministrazione Obama per indagare sulle frodi ipotecarie prima della crisi finanziaria, Schneiderman ha affermato che Bear Stearns ha venduto titoli garantiti da ipoteca con 'dichiarazioni ingannevoli e omissioni flagranti. .'

Le dichiarazioni di Bear sulla qualità dei prestiti 'erano false, fuorvianti e progettate per nascondere vizi e difetti fondamentali nei sistemi di due diligence degli imputati', ha affermato Schneiderman.

La denuncia affermava che 'migliaia di investitori' erano stati danneggiati da 'frodi sistemiche' e che le perdite su oltre 100 titoli garantiti da ipoteca identificate tra il 2006 e il 2007 erano di 22,5 miliardi di dollari su un saldo originario di 87 miliardi di dollari. Uno di questi titoli era SACO 2006-8.

Da parte sua, JPMorgan ha detto che il vestito di Schneiderman si basava su 'dichiarazioni riciclate già presentate da querelanti privati'. A dire il vero, uno degli avvocati dell'ufficio di Schneiderman, Karla Sanchez, era uno degli avvocati di Ambac durante il suo periodo presso Patterson Belknap Webb & Tyler. Ma una fonte ha detto algiornale di Wall Streetal momento in cui Sanchez non ha lavorato sul caso.

JPMorgan ha risolto il caso Schneiderman come parte del suo accordo da 13 miliardi di dollari con il Dipartimento di Giustizia, di cui lo stato di New York ha ricevuto 613 milioni di dollari.

'Oggi abbiamo ottenuto una grande vittoria nella lotta per ritenere responsabili coloro che hanno causato la crisi finanziaria', ha affermato Schneiderman al momento dell'accordo.

Kevin Lamarque / Reuters

James Cayne, ex presidente e CEO di Bear Stearns, si mette una mano alla testa mentre testimonia a un'udienza tenuta dalla Financial Crisis Inquiry Commission a Washington il 5 maggio 2010.

SACO si sarebbe ripresentata in una causa intentata dal regolatore delle cooperative di credito contro JPMorgan nella corte federale di New York nel settembre 2013. La National Credit Union Administration, che ha liquidato diverse cooperative di credito che avevano acquistato titoli garantiti da ipoteca JPMorgan e Bear Stearns, ha citato in giudizio la Banca, insieme a molti altri , adducendo che i titoli acquistati dalle ormai fallite cooperative di credito erano stati venduti in modo disonesto.

Le cooperative di credito, che hanno diverse esenzioni fiscali rispetto alle normali banche, possono investire solo in titoli presumibilmente sicuri, che poi includevano SACO 2006-8. Una delle unioni di credito fallite, Southwest Corporate Federal Credit Union acquistato $ 15 milioni di certificati emessi da SACO 2006-8 nel settembre 2006. Come Ambac, Southwest stava inseguendo aggressivamente titoli ipotecari più rischiosi e meno tradizionali. Un rapporto dell'ispettore generale della NCUA ha rilevato che il personale di Southwest 'ha implementato una strategia di investimento aggressiva ... che ha consentito una significativa concentrazione di investimenti direttamente in titoli garantiti da mutui residenziali emessi da privati'.

A luglio 2007, aveva quasi quattro volte tanto in titoli di prestito azionario domestico, come SACO 2006-8, che in capitale. La banca sarebbe poi stata posta in tutela nel settembre 2010. Nella causa tre anni dopo, la NCUA ha affermato che i titoli acquistati da Southwest e un'altra cooperativa di credito fallita sono stati venduti alle cooperative di credito con documenti di offerta falsi o quelli che hanno omesso il vero condizione dei prestiti sottostanti. Southwest si era particolarmente nutrito di titoli sottoscritti da Bear Stearns, acquistando circa $ 290 milioni di titoli garantiti da attività da e Bear e dal suo eventuale soccorritore, JPMorgan. I legami si inasprirono rapidamente.

Secondo la causa NCUA, entro un mese dall'acquisto dei certificati SACO 2006-8, poco più del 2% dei prestiti sottostanti risultava insolvente, il 5,5% in sei mesi e, a un anno dalla sua emissione, il 10% del prestiti erano delinquenti. Con le insolvenze sono arrivate le perdite. Sebbene siano previste perdite in qualsiasi titolo garantito da attività, i colpi subiti da SACO 2006-8 hanno rapidamente superato le perdite previste.

In un anno, le perdite nel pool di prestiti che si sono trasformate in pagamenti di certificati sono state di $ 11,5 milioni, rispetto ai $ 17.601 previsti dalle agenzie di rating. Moody's ha declassato per la prima volta le note di Classe A nel giugno 2008, dopo averle messe 'sotto sorveglianza' a gennaio. Circa 97 classi di certificati emessi da diverse iterazioni del trust SACO 2006-8 sono state declassate nel maggio 2008. I certificati SACO 2006-8 sono finalmente scesi al di sotto del grado di investimento l'anno successivo, con S&P che ha fatto il grande passo nell'agosto 2009, circa quattro mesi dopo Moody's.

Shannon Stapleton / Reuters / Reuters

Il caso NCUA, come quello proposto da Schneiderman, è stato risolto nell'ambito dell'accordo da 13 miliardi di dollari di JPMorgan con il Dipartimento di Giustizia. Ma mentre quell'accordo ha eliminato la responsabilità civile della banca per SACO 2006-8, una parte interessata è rimasta fermamente non risarcita: gli investitori.

Più specificamente, gli investitori nei cinque trust che hanno rifiutato l'accordo da 4,5 miliardi di dollari e potrebbero ancora continuare il contenzioso contro JPMorgan.

Daniel Fishel, un esperto incaricato di valutare l'accordo, ha consigliato ai fiduciari di non accettare l'accordo proposto per 16 dei 330 titoli garantiti da ipoteca coperti dalla causa, uno dei quali era SACO 2006-8.

Fishel ha affermato in un rapporto che l'offerta proposta da $ 4,5 miliardi era inferiore rispetto ad altri accordi e ha citato i risultati di un altro studio legale, Quinn Emanuel, sostenendo che pagherebbe solo dai 6 agli 8 centesimi di dollaro agli investitori. Due avvocati di Gibbs & Bruns, lo studio legale di Houston che ha negoziato l'accordo fiduciario, non hanno risposto alle richieste di commentare i trust che non hanno accettato.

'Siamo lieti che i fiduciari abbiano accettato l'accordo per così tanti trust', l'avvocato di Gibbs & Bruns Robert Madden ha detto a Reuters quando l'affare è stato raggiunto.

L'analisi di Fishel ha rilevato che il pagamento proposto coprirebbe un misero 7% delle perdite nel corso della vita dei trust e che le loro perdite future nel corso della vita ammonterebbero a uno sbalorditivo $ 10,5 miliardi. Il suo rapporto ha aggiunto che le perdite sui prestiti che potrebbero essere riacquistati sono 'significativamente maggiori' di quanto pagherebbe l'accordo e che oltre il 40% dei titolari di certificati si oppone all'accordo. Fishel ha stimato che i fiduciari di SACO 2006-8 avrebbero ricevuto un pagamento di $ 14 milioni anche se aveva subito perdite di $ 186 milioni.

Isaac Gradman, un avvocato di Perry, Johnson, Anderson, Miller & Moskowitz, specializzato in controversie sulla restituzione dei mutui, ha affermato che l'analisi utilizzata nelle relazioni degli esperti per la maggior parte dei trust si basava su quali imprese sponsorizzate dal governo Fannie Mae e Freddie Mac è stato in grado di recuperare i titoli acquistati.

'La realtà è che gli accordi in cui terze parti hanno svolto un lavoro per esporre i tassi di violazione e le perdite sono gli accordi che hanno maggiori probabilità di ottenere una raccomandazione di rifiuto e il rifiuto finale da parte del trust, ma questo non significa gli altri accordi sono meno difettosi', ha detto Gradman. 'È molto più difficile per il fiduciario accettare l'accordo su quei trust perché ci sono già dati pubblicamente disponibili su quanto sia scadente il pool'.

SACO 2006-8 è proprio uno di quei titoli: a causa della sua lunga storia di contenziosi, sono stati scoperti molti più dettagli sulla sua composizione rispetto forse a qualsiasi altro titolo garantito da ipoteca che ha contribuito a far precipitare la crisi finanziaria, decimando i valori delle attività degli investitori , mandando in bancarotta gli assicuratori e facendo crollare le banche che ancora li detenevano nei loro bilanci. E mentre era solo una delle migliaia di tali titoli ad inacidirsi dopo il crollo immobiliare, la sua sordida storia sottolinea perfettamente quanto un 'sacchetto di merda' le banche stessero vendendo prima della crisi finanziaria.